Chọn mặt bằng kinh doanh: xét phong thuỷ, đếm dòng khách và đọc hợp đồng trước khi đặt cọc
Trả lời ngắn: một mặt bằng kinh doanh tốt trước hết phải có người đi ngang đúng kiểu khách mình cần, mặt tiền nhìn thấy được, chỗ dừng xe thuận và một hợp đồng thuê rõ ràng. Những điều dân gian hay xét như đường đâm thẳng vào cửa, nhà tóp hậu hay cột điện trước mặt có khi trùng với một bất tiện thật, có khi chỉ là lời đồn; cách khôn nhất là đem từng điều ra kiểm bằng mắt, bằng sổ đếm khách và bằng giấy tờ trước khi đặt cọc.
Bài này là bài trụ cột của chủ đề kinh doanh trên VietFengShui. Các bài trước đã nói chuyện bày trí bên trong, bàn thờ Ông Địa – Thần Tài và lễ khai trương. Bài này lùi lại một bước, về lúc chưa có cửa hàng: đứng trước một mặt bằng cho thuê và phải quyết có ký hay không.
Vì sao chọn mặt bằng quan trọng hơn mọi cách bày biện sau này
Bày trí bên trong có thể sửa trong một buổi chiều. Mặt bằng thì một khi đã đặt cọc, sửa sang và in biển hiệu, muốn đổi phải chịu mất tiền cọc, mất tiền sửa và mất cả thời gian gây dựng khách quen. Người buôn bán lâu năm hay nói "nhất cận thị, nhì cận giang, tam cận lộ": gần chợ, gần sông, gần đường. Câu đó là kinh nghiệm buôn bán đúc kết qua nhiều đời, chứ không phải một phép tính phong thuỷ bí hiểm. Nó nói đúng một điều mà ngày nay vẫn kiểm được: tiền đi theo dòng người.
Vì vậy, khi đứng trước một mặt bằng, câu hỏi đầu tiên không phải là "hướng này hợp tuổi mình không" mà là "ở đây ai đi qua, đi lúc nào, đi bằng gì, có dừng lại được không". Phong thuỷ, nếu dùng đúng, chỉ là lớp xét thứ hai, giúp nhìn thêm những điều mà người vội vàng hay bỏ sót.
Những điều dân gian hay xét ở một mặt bằng
Khi đi xem mặt bằng cùng người lớn tuổi hoặc thầy phong thuỷ, bạn sẽ nghe những nhận xét lặp đi lặp lại. Dưới đây là các điều phổ biến nhất, kèm cách hiểu thông thường.
Đường đâm thẳng vào cửa
Mặt bằng nằm ở cuối một con đường hoặc ngõ chạy thẳng vào cửa, dân gian gọi là "lộ xung" hay "đường đâm". Quan niệm cho rằng khí lao vào quá mạnh, không tụ được. Nhìn từ thực tế, nhà ở vị trí này có thể hứng đèn pha xe ban đêm, tiếng ồn dồn thẳng vào, và trong trường hợp xấu là xe mất lái lao vào. Ngược lại, chính vị trí đó lại rất dễ nhìn thấy từ xa, điều mà một cửa hàng cần.
Ngã ba, ngã tư và nhà góc
Nhà góc thường được khen vì hai mặt tiền, nhưng cũng bị chê vì "khí tán". Thực tế, nhà góc nhìn thấy được từ hai hướng, dễ treo biển hơn, nhưng xe cộ quanh góc đông hơn và chỗ dừng xe trước cửa có khi bị hạn chế vì sát giao lộ.
Cột điện, cây to, trụ biển quảng cáo trước cửa
Dân gian gọi là vật "chắn cửa" hoặc "đâm vào nhà". Thực tế dễ kiểm: cột điện và trạm biến áp chắn tầm nhìn vào cửa hàng, dây điện chằng chịt làm khó treo biển, cây to rụng lá và rễ làm vỡ vỉa hè, nhưng cũng cho bóng mát giữa trưa.
Nhà tóp hậu và nhà nở hậu
Nhà mặt trước rộng, phía sau hẹp lại gọi là tóp hậu, bị coi là làm ăn "đầu voi đuôi chuột". Nhà nở hậu thì được khen. Về công năng, nhà tóp hậu khó kê kệ ở phía trong và kho sau nhỏ; nhà nở hậu có thêm chỗ chứa hàng. Đây là điều đo được bằng thước dây, không cần tin hay không.
Nhà thấp hơn mặt đường, dốc vào nhà
Quan niệm nói nhà trũng thì "tiền chảy ra" hoặc "nước dồn vào". Vế sau đúng theo nghĩa đen: nền thấp hơn mặt đường ở thành phố hay ngập là rủi ro hàng hoá bị ướt.
Đọc dòng người trước khi đọc hướng
Mọi lời bàn về khí, hướng và tuổi đều không thay được một việc đơn giản: ngồi trước mặt bằng và đếm. Việc này mất vài buổi, không tốn tiền, và cho bạn con số của chính con phố đó chứ không phải con số ai đó kể.
- Chọn ít nhất ba khung giờ: sáng sớm, trưa và tối. Nếu được, làm cả một ngày thường và một ngày cuối tuần.
- Ngồi ở quán nước gần đó, mỗi khung giờ đếm trong khoảng mười lăm phút số người đi bộ và số xe máy chạy chậm ngang qua phía bên mặt bằng.
- Ghi riêng số người dừng lại ở các cửa hàng lân cận. Người đi ngang mà không dừng ở đâu thì chưa chắc là khách.
- Để ý kiểu người: học sinh, dân văn phòng, người đi chợ, khách du lịch. Mỗi kiểu hợp với một loại hàng.
- Đi một vòng bán kính vài trăm mét, ghi lại các cửa hàng cùng ngành hàng và các cửa hàng bổ trợ.
- Quay lại lúc trời mưa hoặc ngay sau cơn mưa to để xem vỉa hè, mặt đường và lối vào thế nào.
Sau mấy buổi đếm, bạn sẽ có một tờ ghi chép đơn giản. Hai mặt bằng cùng giá thuê có thể chênh nhau rất xa về số người dừng lại, và điều đó thường quyết định nhiều hơn bất kỳ hướng cửa nào.
Nắng, mưa và hướng cửa nhìn từ khí hậu
Ở Việt Nam, câu "lấy vợ hiền hoà, làm nhà hướng nam" có cơ sở khí hậu rõ ràng: hướng nam đón gió mát mùa hè và tránh gió lạnh mùa đông ở miền Bắc. Với cửa hàng, hướng cửa còn quyết định thêm một chuyện: nắng chiều chiếu thẳng vào hàng hoá.
| Hướng cửa (tương đối) | Điều thường gặp | Ngành hàng cần để ý |
|---|---|---|
| Đông | Nắng sáng vào sâu, chiều mát | Quán ăn sáng, cà phê sáng hưởng lợi |
| Tây | Nắng chiều gắt, nóng, hàng bạc màu | Quần áo, sách, đồ nhựa, thực phẩm khô |
| Nam | Gió mát mùa hè, nắng xiên vừa phải | Hầu hết ngành hàng đều dễ chịu |
| Bắc | Ít nắng trực tiếp, mùa đông miền Bắc gió lạnh lùa | Quán ngồi vỉa hè buổi tối mùa đông |
Bảng trên là xu hướng chung, đổi theo nhà đối diện cao hay thấp, có mái hiên hay không, có cây che hay không. Cách kiểm đúng nhất là đứng trong mặt bằng lúc ba, bốn giờ chiều và nhìn xem nắng chạm tới đâu. Mặt bằng hướng tây không phải là xấu; nó chỉ cần mái che, rèm và hàng nhạy nắng xếp xa cửa.
Mặt tiền, vỉa hè và chỗ để xe
Ở phố Việt Nam, khách mua hàng phần lớn đi xe máy. Một mặt bằng đẹp mà không có chỗ dừng xe thì khách chỉ nhìn qua rồi đi. Những câu cần tự trả lời khi đứng trước cửa:
- Vỉa hè trước cửa rộng bao nhiêu, có dắt xe lên được không, có bậc cao hay rãnh nước chắn không.
- Khu vực này có hay bị nhắc nhở về lấn chiếm vỉa hè không. Hỏi hàng xóm, đừng hỏi người cho thuê.
- Đoạn đường trước cửa có dải phân cách không. Có dải phân cách thì khách chiều bên kia phải đi vòng mới vào được.
- Biển hiệu treo ở đâu thì người đi xe nhìn thấy từ xa. Cây, cột điện, mái hiên nhà bên có che không.
Đây cũng là chỗ quan niệm "minh đường" (khoảng trống phía trước nhà) có ý nghĩa thực tế: phía trước thoáng thì khách thấy mình và có chỗ dừng chân.
Bên trong mặt bằng: những thứ phải đo, không đoán
Nhiều người mải ngắm mặt tiền mà quên đi vào trong. Mặt bằng nhà ống thường sâu, hẹp, có cầu thang chiếm một bên. Trước khi đặt cọc, nên làm từng việc sau.
- Đo chiều rộng thông thuỷ bên trong, không chỉ mặt tiền. Nhiều nhà mặt tiền rộng nhưng vướng cột và cầu thang.
- Tìm vị trí nhà vệ sinh và đường thoát nước. Nhà vệ sinh ngay giữa nhà vừa bị dân gian chê, vừa thực sự khó che mùi trong cửa hàng ăn uống.
- Hỏi công suất điện, xem đồng hồ điện riêng hay chung. Quán ăn, tiệm làm tóc, tiệm giặt cần điện lớn.
- Xem có lối thoát thứ hai không, cửa sau hay cầu thang lên tầng có thông ra ngoài không. Đây là chuyện an toàn cháy nổ, quan trọng hơn mọi quan niệm.
- Nhìn trần và góc tường tìm vết thấm, vết nứt. Vết nứt lớn hoặc dài cần người có chuyên môn xây dựng xem.
- Hỏi tầng trên có ai ở không, có dùng chung lối đi không.
"Mặt bằng xui": vì sao khách thuê trước bỏ đi
Gần như phố nào cũng có một mặt bằng mà người ta gọi là "đất kén chủ" hay "mặt bằng xui", nơi các cửa hàng mở rồi đóng liên tục. Lời giải thích phổ biến là nhà có vấn đề về khí, về hướng, hoặc "có người khuất mặt". Đây là niềm tin cá nhân, mỗi người tự quyết tin đến đâu. Nhưng trước khi gán cho số phận, nên đi tìm những lý do kiểm được:
- Giá thuê cao hơn mức mà con phố đó nuôi được.
- Mặt bằng nằm ở đoạn khuất: sau khúc cua, ngay dải phân cách, cạnh công trình đang thi công kéo dài.
- Chủ nhà hay tăng giá hoặc lấy lại nhà sớm, khiến người thuê không trụ đủ lâu để có khách quen.
- Các chủ trước mở sai ngành hàng cho dòng khách của khu đó.
Cách hỏi đơn giản nhất là hỏi hàng xóm hai bên và quán nước gần đó: "Mấy tiệm trước ở đây bán gì, ở được bao lâu, sao nghỉ?" Câu trả lời thường rất cụ thể. Nếu lý do là giá thuê và chủ nhà khó tính, đổi một bức tượng hay sơn lại màu cửa cũng không giải quyết được.
Bảng đối chiếu: điều dân gian kiêng và cách kiểm thực tế
| Điều hay nghe | Bất tiện thật có thể có | Cách tự kiểm |
|---|---|---|
| Đường đâm thẳng vào cửa | Đèn xe, tiếng ồn, nguy cơ xe lao vào | Đứng ở cửa lúc tối, nhìn đèn xe và tốc độ xe |
| Cột điện trước cửa | Che biển hiệu, vướng lối vào | Đứng cách vài chục mét nhìn lại cửa hàng |
| Nhà tóp hậu | Thiếu chỗ chứa hàng phía sau | Đo chiều rộng trước và sau bằng thước |
| Nền thấp hơn mặt đường | Nước tràn vào khi mưa to | Xem vệt nước cũ ở chân tường, hỏi hàng xóm |
| Đối diện chùa, đình, nhà tang lễ | Khách vắng hoặc đông bất thường theo ngày lễ | Đếm khách vào ngày rằm, mùng một và ngày thường |
| Mặt bằng nhiều đời chủ | Giá cao, chủ nhà khó, sai ngành hàng | Hỏi hàng xóm, xem lịch sử tăng giá |
Hợp đồng thuê: nơi rủi ro thật sự nằm
Phần lớn cửa hàng nhỏ đóng cửa không phải vì hướng xấu mà vì những điều khoản không đọc kỹ. Bài này không thay được ý kiến của luật sư, nhưng có thể liệt kê những câu nên hỏi trước khi ký:
- Thời hạn thuê bao lâu, mỗi lần tăng giá theo mức nào, ghi rõ trong hợp đồng hay chỉ hứa miệng.
- Người ký có đúng là chủ sở hữu hoặc người được uỷ quyền hợp lệ không. Xin xem giấy tờ nhà.
- Ai chịu chi phí sửa chữa lớn: mái dột, đường ống, điện.
- Khi trả mặt bằng phải khôi phục hiện trạng tới mức nào. Phần sửa sang mình bỏ tiền có được giữ lại không.
- Tiền cọc được trả lại trong điều kiện nào.
- Mặt bằng có được phép kinh doanh ngành hàng mình định mở không. Với ngành ăn uống, làm đẹp, hàng hoá có điều kiện, nên hỏi cơ quan quản lý ở địa phương trước.
Nếu hợp đồng có giá trị lớn hoặc thời hạn dài, nhờ luật sư đọc trước khi ký là khoản chi đáng nhất trong cả quá trình mở cửa hàng.
Ví dụ: hai mặt bằng trên cùng một con phố
Chị Lan định mở tiệm bánh mì và cà phê mang đi. Chị xem hai mặt bằng cùng phố, giá thuê gần bằng nhau.
Mặt bằng thứ nhất là nhà góc, cửa hướng tây, có cột điện ngay trước. Người quen nói nhà góc "khí tán", cửa hướng tây "nóng", cột điện "đâm vào cửa". Mặt bằng thứ hai nằm giữa dãy, cửa hướng đông, mặt tiền hẹp hơn, được khen là "hướng tốt".
Chị Lan ngồi đếm khách ba buổi sáng. Mặt bằng góc nằm ngay đường đi vào một khu văn phòng, buổi sáng người đi làm dừng lại mua đồ ăn rất đông, xe dừng được ở cả hai mặt. Mặt bằng giữa dãy vắng hơn hẳn vào buổi sáng vì nằm sau dải phân cách, khách chiều đi làm phải quay đầu mới vào được. Nắng tây chỉ gắt vào buổi chiều, lúc tiệm bánh mì đã vãn khách.
Chị chọn mặt bằng góc, dời biển hiệu sang mặt không bị cột điện che, lắp mái hiên chống nắng chiều. Ví dụ này không chứng minh rằng phong thuỷ sai. Nó chỉ cho thấy khi một quan niệm và một con số đếm được trái nhau, con số của chính con phố đó nên được nghe trước.
Sai lầm thường gặp khi chọn mặt bằng
- Đặt cọc ngay hôm đi xem vì sợ người khác lấy mất. Người cho thuê nói "có mấy người đang hỏi" là câu giục quen thuộc.
- Chọn mặt bằng theo tuổi và mệnh của chủ mà bỏ qua dòng khách.
- Chỉ đến xem vào giờ đẹp trời, không quay lại lúc mưa hay giờ cao điểm.
- Tin rằng một vật phẩm đặt ở quầy sẽ bù được cho vị trí khuất.
- Trả tiền "xem đất" cho người chỉ nói chung chung rồi kèm danh sách đồ cần mua để "trấn".
- Không hỏi hàng xóm, chỉ nghe người cho thuê kể.
Về bày trí bên trong sau khi đã chọn được chỗ, xem thêm bài bố trí cửa hàng nhỏ: cửa ra vào, quầy thu ngân và lối đi. Khi đã sẵn sàng mở cửa, bài khai trương và tục mở hàng đầu ngày nói phần nghi lễ nào nên giữ. Những kinh nghiệm xem nhà trong bài thuê nhà ở thành phố cũng dùng được cho mặt bằng kinh doanh.
Khi nào nên hỏi người có chuyên môn
Có những câu hỏi mà cả người xem phong thuỷ lẫn bài viết này đều không trả lời thay được:
- Hợp đồng, giấy tờ nhà, tranh chấp: hỏi luật sư hoặc văn phòng công chứng.
- Vết nứt, sụt lún, thấm dột lớn, cơi nới thêm tầng: hỏi kỹ sư xây dựng.
- Điều kiện kinh doanh, phòng cháy chữa cháy: hỏi cơ quan quản lý địa phương.
- Ước tính doanh thu, chi phí, khả năng trả tiền thuê: tự lập kế hoạch tài chính, hoặc nhờ người có kinh nghiệm kế toán xem cùng.
Nếu bạn vẫn muốn mời người xem phong thuỷ cho yên tâm, hãy mời sau khi đã tự kiểm xong các mục trên, và chọn người chịu giải thích lý do thay vì chỉ phán. Người đó nói một điều đáng lo rồi ngay lập tức bán món "hoá giải" đắt tiền thì nên dè chừng.
Khi đi xem mặt bằng, một chiếc la bàn nhỏ giúp ghi lại hướng cửa chính xác để so với ghi chép nắng gió của mình; nếu cần, có thể xem các loại la bàn và thước Lỗ Ban, còn điện thoại có la bàn cũng đủ dùng cho việc ghi chép cơ bản.